Metoder for å administrere MKD. Rettigheter og plikter til MKDs styringsorgan

2024 Forfatter: Henry Conors | [email protected]. Sist endret: 2024-02-12 11:32

For at folk skal bo i rene og renoverte hus, trives med å gå i nærheten av huset, er det nødvendig å opprettholde funksjonen til hele systemet med offentlige tjenester, organisere bruken av felles eiendom på riktig måte, ta vare på beboernes komfort og forbedring av gårdsplassen. Hvem bør gjøre dette? Åpenbart må beboerne i en bygård (MKD) gjøre viktig arbeid for å organisere et slikt organ som vil ta vare på felleseiendommen på en kvalitet og rettidig måte og holde huset rent og ryddig i deres interesser. Hele spekteret av vedlikeholdsarbeid i hjemmet kalles MKD-ledelsen.

Hvordan kan MKD implementeres?

Mange har hørt om hvilke metoder for å håndtere MKD for tiden. Men ofte er det rett og slett ikke nok tid til å forstå detaljene, selv om denne kunnskapen er veldig nyttig.

I den russiske føderasjonens boligkode er metodene for å håndtere MKD angitt på en veldig forståelig måte (del 2 av artikkel 161). Imidlertid er ikke alle av dem gjeldende for alle hjem. Hvis det er mindre enn tretti leiligheter i MKD,Boliglovgivningen tilbyr direkte forv altning som en måte å håndtere MKD på. I dette tilfellet inngås kontrakter med leverandører, reparatører, rengjøringsmidler og andre arbeidere av leilighetseiere, som vil være ansvarlige overfor inspeksjonsorganisasjoner og betale bøter i tilfelle problemer innen brannsikkerhet, ulykker, utidig søppelinnsamling. Ledelsen utføres vanligvis av en initiativgruppe av beboere eller en utvalgt representant på pro bono-basis. Men implementeringen av aktiviteter for vedlikehold og drift av MKD er mye arbeid, derfor er det rimelig å installere direkte kontroll som en måte å administrere MKD i små hus. Hver leietaker har sin egen visjon om bildet av et ideelt hus og entré, så antallet beboere påvirker direkte muligheten til å inngå et kompromiss og påvirker sannsynligheten for konflikter og misforståelser.

Det andre alternativet for forv altning av MKD, spesifisert i boligloven, er styring av en bestemt type juridiske personer. Spesielt kan en slik person være en huseierforening (HOA), et borettslag (HC) eller et annet spesialisert forbrukersamvirke (PC). Med denne administrasjonsmetoden autoriserer leilighetseiere den juridiske enheten til å signere kontrakter for pågående reparasjoner og for alle aspekter ved driften av huseiendommer, samt for levering av vannforsyning, sanitæranlegg, oppvarming og andre tjenester.

Det tredje alternativet innebærer å inngå en avtale med en administrerende organisasjon som skal utføre altspekter av tjenester for MKD og samtidig være ansvarlig for mulige brudd på kravene i russisk lovgivning overfor inspeksjonsmyndighetene.

Hvem tar valget om å administrere MKD?

Leilighetseiere har ikke bare kontroll over kvadratmeterne sine, men må også holde felleseiendommen i god stand. Derfor inneholder den russiske føderasjonens boligkode et direktiv for huseiere om å bestemme hvordan huset deres skal administreres. Før de velger en metode for å administrere en MKD, bør leilighetseiere studere detaljert deres spesifikasjoner, hvilken som er best egnet for huset, tatt i betraktning dets alder, tilstand og andre funksjoner, samt korrelere det med eiernes vilje til å administrere sitt eget hjem og betale strømregninger i tide.

Det endelige valget tas på en generalforsamling for eiere, som kan holdes personlig eller organiseres uten personlig tilstedeværelse fra alle beboere. For at vedtak av møtet skal være gyldig må beboere som til sammen har 50 prosent eller mer av stemmene stemme for det. Valget av hvordan MKD skal administreres av generalforsamlingen må være strengt akseptert av hver leietaker i MKD, selv til tross for mulig utelatelse av selve møtet. Når møtet holdes in absentia, anses deltakelse å være retttidig overføring fra eieren av sin avgjørelse skriftlig. Resultatet av et slikt møte med leilighetseiere er registrert i protokollen for valg av metode for å administrere MKD, som er lagt ut i inngangene på en slik måte at hver eierleiligheter uten feil ble kjent med ham. Offentlig plassering foretas av initiativtaker til møtet innen ti dager etter at vedtaket er fattet. På samme måte realiseres muligheten for å endre metode for styring av MKD gjennom organisering av generalforsamling

Alt ovenfor har å gjøre med hus som allerede er okkupert. Men situasjonen er annerledes med nybygde hus. Det hender ofte at i et nybygg er det ikke alle leietakere som har eiendomsrett, for eksempel er dette langmodige aksjeeiere. På grunn av det faktum at slike borgere i henhold til boliglovgivningen ikke har stemmerett i spørsmålet om å bestemme formen for forv altning av et hus, blir det umulig å velge en måte å administrere dette huset på.

Hva skjer hvis MKD-kontrollmetoden ikke er valgt?

Boligkoden begrenser tidsperioden når eiere har mulighet til å vurdere og organisere prosessen med å opprette en HOA eller velge en forv altningsorganisasjon.

bestemt av det styrende organet. Her har ingen av leietakerne rett til å nekte, og hver eier er forpliktet til å følge bestemmelsene i forv altningsavtalen som er inngått med den valgte administrerende organisasjonen, uavhengig av om denne avtalen passer ham eller ikke. Men det er alltid en prosedyremuligheten til å korrigere den nåværende tilstanden og, før kontraktens utløp, holde en generalforsamling for å diskutere spørsmålet om å endre metoden for å administrere MKD eller den administrerende organisasjonen.

Hva omfatter vedlikeholdet av lokalene i MKD?

Alle tjenester og arbeider knyttet til begrepet «vedlikehold av lokaler i en MKD» er definert av boliglovgivningen. Dette konseptet inkluderer et bredt spekter av tjenester for organisering av forsyning av vann, elektrisitet, gass, varme, registrering av innbyggere som bor i huset, regnskapstjenester, teknisk drift, sanitærvedlikehold.

Teknisk drift omfatter i sin tur vedlikehold av bygningstekniske systemer og reparasjonsarbeid. Sanitært vedlikehold omfatter hele spekteret av tiltak for å opprettholde renslighet og orden i huset og i det tilstøtende territoriet, for eksempel rengjøring, desinfeksjon, deratisering, desinfestering.

Hva gjør HOA?

Denne måten å styre MKD på, som HOA, dukker opp der enkelte leietakere ønsker å kunne kontrollere kostnadene for vedlikehold av boligen sin. Ledelsen i HOA oppstår ikke fra bunnen av, men er alltid skapt av de mest aktive og interesserte beboerne. Og selv om slike driftige borgere ikke alltid har full kjennskap til rettsgrunnlaget og kunnskapen innen offentlige tjenester, er en viktig faktor for vellykket arbeid ønsket om å gjøre hjemmet sitt bedre. Styret i HOA skal utføre kontraktsarbeid med rengjøring, søppeltømming, vedlikehold av ingeniørkommunikasjon og andre aspektervedlikehold av huset og tilstøtende territorium. Å opprettholde orden og følge sanitær- og brannsikkerhetsstandarder er også en viktig funksjon for HOA. Den økonomiske siden av ledelsen innebærer tilstedeværelsen av en regnskapsfører i HOA for å føre oversikt over midlene som overføres av leietakerne for å betale for verktøy, samt pengene som brukes på husets behov. Ytterligere inntekter til HOA kan mottas fra leieavtalen av enhver del av felleseiendommen.

Hvis eieren selv bestemmer om han vil bli medlem av HOA eller ikke, så har HOA i sin tur ikke rett til å nekte opptak til sine rekker, selv om plutselig andre medlemmer av HOA vil motsette seg. Motviljen mot å bli medlem av HOA er noen ganger forbundet med behovet for å betale for tilleggstjenester - sikkerhet på parkeringsplassen og ved inngangen, blomsterbed i gården, videokameraer på gulvene. Faktisk, for medlemmer av HOA, er betaling obligatorisk hvis styret i HOA har tatt en slik beslutning. Veien ut i denne situasjonen kan være en individuell avtale med HOA, der alle gebyrer vil bli godkjent på forhånd.

Hvordan fungerer forv altningsselskapet?

Med direkte inngåelse av en avtale mellom eierne og et spesialisert forv altningsselskap, forventes det å tilby vedlikeholds- og sanitærtjenester i hjemmet, samt reparasjonsarbeid på høyt nivå, som profesjonelle og erfarne spesialister som arbeider i forv altningsselskap vil være i stand til å vurdere behovet og kompleksiteten til arbeidet riktig, velge passende materialer, invitere rettspesialister. Hvis forv altningsselskapet jobber med flere hus, er også lavere kostnader for arbeid og tjenester mulig. Kommunikasjon med forv altningsselskapet er imidlertid ofte vanskelig, og selv en liten hendelse som en utbrent lyspære kan være ubeleilig i flere dager.

Avtale med forv altningsselskapet: hva er det viktigste?

Det viktigste steget i prosedyren for å etablere en av måtene å styre MKD på er utvikling og inngåelse av en avtale med forv altningsselskapet. Innholdet i avtalen vil avgjøre det fremtidige forholdet mellom leietakerne og forv altningsselskapet, inkludert muligheten for å si opp avtalen ved uærlig utførelse av husvedlikeholdsfunksjoner. Teksten i kontrakten må angi all boligeiendom, typer og hyppighet av arbeid og tjenester som forv altningsselskapet vil være forpliktet til å produsere, beløpet og tidspunktet for alle betalinger som eierne må gjøre. I kontrakten kan du også foreskrive prosedyre for rapportering til beboere om utført arbeid. Hvis dette ikke gjøres, skal rapporten sendes til eierne en gang i året.

Hvorfor samles MKD-rådet?

En annen plikt for leietakerne er å velge råd for huset i tilfelle alternativet med et forv altningsselskap ble valgt fra metodene for å administrere MKD. Hovedoppgavene til rådet er faktisk utforming av forslag og kontroll med pågående arbeid. På et eiermøte kommer rådsmedlemmene med forslag til hva som er nødvendigå utbedre, hvilke pågående reparasjoner som kan utsettes til neste år, og som krever hastetiltak, til hvem og til hvilke formål felleseie kan leies ut og andre sider ved vedlikehold av MKD og landskapsarbeid. Rådets oppgaver omfatter også utredning av kontrakter og avtaler som foreslås inngått av eierne for å ivareta rettighetene og interessene til husets beboere. På bakgrunn av resultatene av behandlingen kommer rådet med sine konklusjoner og anbefalinger på alle dokumenter. Det kan sies at MKD-rådet effektiviserer diskusjonen av viktige saker på eiermøter, samhandler med administrerende organisasjon og kontrollerer gjennomføringen av vilkårene i forv altningsavtalen.

Fordeler og ulemper med ulike former for MKD-ledelse

Hvis vi gjennomfører en sammenlignende beskrivelse av metodene for å håndtere MKD, kan vi trekke følgende konklusjoner. Den grunnleggende forskjellen ligger i det faktum at direkte ledelse innebærer løsning av alle problemer av beboerne i huset. Mens de to andre måtene å administrere MKD på lar deg overføre ansvarsbyrden på skuldrene til styrelederen for HOA eller ledelsen i den administrerende organisasjonen. På den annen side kan du med uavhengig forv altning operere med midler mye mer mobil og fleksibelt tilpasse valget av verk og tjenester til dagens situasjon. Beboere som direkte styrer hjemmet kan til og med redusere kostnadene for reparasjon og vedlikehold av hjemmet betydelig ved å velge entreprenører i henhold til deres ønsker for kostnadene for arbeid og tjenester.

Samtidig et særpregavtale med forv altningsselskapet vil motta profesjonelle tjenester i samsvar med kravene i loven. Ved administrasjon av leietakere eller i form av en HOA deltar ikke alltid personer med spesialutdanning og kompetanse i organiseringen av hjemmevedlikehold, så det kan kreves ekstra kostnader for opplæring av personalet innen bolig og kommunale tjenester og lovverk. Også administrerende organisasjoner har som regel spesialutstyr tilgjengelig som lar dem tilby mange tjenester på et høyere nivå. Generelt har alle metoder for å håndtere MKD sine egne nyanser som må tas i betraktning når du velger.

Hvor kontaktes hvis det er problemer med forv altningsselskapet?

Ved mangler ved husvedlikehold (for eksempel at søppel ikke ble fjernet fra containerplassen i tide, inngangen ble ikke våtrenset, veggene i heisen ble m alt og andre brudd), er det lurt å kontakt først forv altningsselskapet direkte med kravet om å fikse problemene. Hvis forv altningsselskapet ikke svarer, bør en klage sendes til Statens boligtilsyn for verifisering.

Det finnes imidlertid alternative måter å påvirke forv altningsselskapet på. I St. Petersburg har portalen "Vår St. Petersburg" opprettet av bystyret vært i drift i flere år. På denne siden kan du legge ut en rapport om et eksisterende problem ved å velge riktig kategori og legge ved støttebilder eller dokumenter. Etter registrering på sidenmeldingen sendes til behandling til bobestyrer - til forv altningsselskapet og til distriktsadministrasjonens kontroll. Samtidig fastsettes det automatisk en periode hvor entreprenøren plikter å gi svar på utbedring av problemet. Meldingsstatistikk er en viktig indikator på distriktsforv altningens arbeid innen bolig- og fellestjenester, så de fleste meldinger behandles effektivt og i tide.

For problemer knyttet til å bestemme metoden for å administrere MKD, er to kategorier åpne på portalen for innsending av meldinger: "Brudd ved valg / endring av administrerende organisasjon" og "Bred ved opprettelse av en HOA". Dessuten, hvis det ikke er informasjon om det valgte forv altningsselskapet, kan du sende en melding til kategorien "Det er ingen informasjon om forv altningsselskapet i huset."

Portalen presenterer et enormt utvalg kategorier for å legge ut meldinger om den utilfredsstillende tilstanden til felleseiendom i hus og gårdsplass. Du kan også melde om ødelagte husker på lekeplassen, og overfylte søppeldunker, og uvaskede trapper. De mest populære kategoriene for husvedlikehold er "Utilfredsstillende tilstand på inngangsdøren" og "Ingen eller manglende overholdelse av tidsplanen for rengjøring av inngangen." I den første mottas meldinger om behovet for hastearbeid på dagens reparasjon av inngangen, i den andre - informasjon om brudd på sanitærtilstanden til trappeoppgangene.

Bevissthet om metodene for å administrere MKD, funksjonene deres, prosedyren for å velge et forv altningsselskap og overvåking av arbeidet lar deg velge det mest vellykkede alternativet forvedlikehold av hjemmet ditt. For å forstå forviklingene i boliglovgivningen må du bruke ganske mye tid, men dette arbeidet vil lønne seg med velstelte trapper og velfungerende heiser.