Typer av verdi i verdsettelsesaktiviteter

2024 Forfatter: Henry Conors | [email protected]. Sist endret: 2024-02-12 11:36

Kostnad er en av hovedkarakteristikkene ved en sivilrettslig transaksjon. Hva er dens tegn? Hvordan klassifiseres verdier? For hvilket formål i næringslivet eller i eiendomsbransjen beregnes de relevante indikatorene og med hvilke metoder?

Hva er "kostnad" og "estimering"

Før vi undersøker typene verdi og de medfølgende årsakene til klassifiseringen, la oss definere hva det er. Det er ganske mange kriterier som gjør det mulig å gi det en entydig karakteristikk blant verdensøkonomer og russiske økonomer. Blant de mest populære er dette: kostnad er en sum penger som er satt som en betingelse for en transaksjon i prosessen med samhandling mellom subjekter i sivilrettslige forhold i det forventede øyeblikket for overføring av eiendomsrettigheter eller andre mekanismer for bruk av et objekt. I sin tur er begrepet "vurdering" assosiert med mekanismen for å bestemme beløpet det gjelder.

Evalueringsaspekter

Evalueringsobjekter kan være fast eiendom, tjenester, transport, husholdningsartikler, åndsverk – alt som er gitt av sivilrett som mulig gjenstand for transaksjoner som involverer enkeltpersoner og juridiske personer. Prosedyren for å bestemme pengeverdien,hvis overføring fra et emne av rettsforhold til et annet er grunnlaget for overføring av eiendomsrettigheter, utføres ved hjelp av metoder anerkjent av begge parter. De kan også tilbys av tredjeparter, men etter avtale med hoveddeltakerne i transaksjonen.

Disse eller andre typer verdi av varer, eiendom eller tjenester kan fastsettes, avhengig av arten av rettsforhold, på anmodning fra partene eller i kraft av juridiske krav. Så for eksempel ved eiendomstransaksjoner er bruk av takstmenn i mange tilfeller obligatorisk for registrering av eierskap.

Evaluering nærmer seg

Evaluering, samt for eksempel fastsettelse av type verdi, kan gjennomføres innenfor rammen av ulike tilnærminger. I russisk forretningspraksis er det tre hovedtrekk: lønnsomt, komparativt og kostbart. Vurder essensen deres.

Inntektsmodell innebærer bruk av metoder som er basert på beregning av estimert inntekt fra eventuell bruk av ny eier av takstobjektet – for eksempel utleie. Den komparative modellen involverer studiet av figurer som karakteriserer typen eiendomsverdi for noen objekter, med indikatorer på andre som er svært like i grunnleggende termer. For eksempel studerer en takstmann, når han bestemmer den passende monetære indikatoren for en leilighet, som regel de eksisterende forslagene på eiendomsmarkedet. Innenfor kostnadsmodellens rammer beregnes mulige utgifter som er nødvendige for å holde objektet i forsvarlig funksjonell stand. Hvis en,La oss si at en person kjøper en traktor, så må takstmannen han leide ta hensyn til de potensielle kostnadene forbundet med å reparere utstyr når kostnadene for denne typen transport skal avgjøres.

Verdianslagsresultat

Når type eiendomsverdier er analysert og en passende verdivurdering er gitt, kan resultatet brukes som en veiledning for å bestemme den endelige prisen på transaksjonen. Eller for andre formål - for eksempel når du inngår en forsikringskontrakt, gir et lån, selger en andel, etc. La oss vurdere hvilke typer verdier som skiller seg ut i vurderingen av ulike objekter av russiske eksperter. Og også hvordan relevant informasjon kan brukes i praksis.

Verdiklassifisering

Hvilke typer verdier for et bestemt vurderingsobjekt skiller seg ut av moderne eksperter? Det er mange klassifiseringskriterier her. Tenk på en av de vanligste modellene blant russiske økonomer.

Den inneholder spesielt markedsverdien. Dette er prisen hvis verdi er fastsatt på tidspunktet for verdivurdering av objektet, forutsatt at det er ment å selges i et konkurransedyktig segment. Det vil si at forutsetningene for å bestemme riktig kostnad er tilgjengeligheten av offentlig informasjon om prinsippene for produktprising, fravær av vesentlige eksterne (regulatoriske) faktorer som påvirker prisen.

Det er en investeringsverdi i den vurderte modellen. Dens indikatorer er identifisert for å gi informasjon til personer som er interessert i å investere i et bestemt objekt. I noen tilfellerinvesteringsverdien kan samsvare med markedsverdien. Men det er ikke alltid tilfelle. Noen ganger, samtidig med investeringsverdien, beregnes også likvidasjonsverdien til objektet. Verdien uttrykker det sannsynlige beløpet for mulig utbytte ved videresalg av gjenstanden for transaksjonen.

Det er en matrikkelverdi. Formålet med etableringen er oppføring av et objekt i et visst stats- eller bransjeregister med påfølgende bruk av informasjon av de relevante erklæringene. Som regel snakker vi i dette tilfellet om beregning av skatter. Matrikkelverdien er vanligvis under markedsverdi når det gjelder eiendom, eller omtrent lik den.

Det finnes også noe som heter forsikringsverdi. Det innebærer beregning av utbetalingsbeløpet i henhold til forsikringskontrakten. I noen tilfeller beregnes også gjenanskaffelseskostnaden for objektet samtidig med det. Dette skjer for eksempel hvis den aktuelle avtalen med forsikringsselskapet ikke innebærer økonomisk kompensasjon, men å bringe gjenstanden til sin opprinnelige funksjonelle tilstand i tilfelle skade eller svikt.

Dermed har vi vurdert 4 typer verdier som er mest vanlige i den russiske økonomiskolen, samt flere komplementære. Denne listen er selvfølgelig ikke uttømmende. Det er private typer markedsverdi, så vel som investering, eller matrikkel, knyttet til egenskapene til objekter med forskjellig, som et alternativ, juridisk status. La oss nå gå videre til å studere essensen av objekter i forhold til hvilke den tilsvarende parameteren beregnes iaspekt av praktisk betydning.

Bedriftsvurdering

Selvfølgelig er det mange spesifikke typer objekter som verdien bestemmes i forhold til. Blant de mest kjente i russisk forretningspraksis er forretninger og eiendom. I det første tilfellet evalueres de totale eiendelene til bedrifter, ledelsesprinsipper og aktiviteter som genererer overskudd. Før du studerer hvilke typer virksomhetsverdier, vil det være nyttig å bestemme målene som emnet for den tilsvarende vurderingen står overfor.

Hvorfor verdsette forretninger? Det første alternativet her er utsiktene for salg av bedriften. Eieren av selskapet kan velge å ta opp en annen virksomhet, men først er det fordelaktig å overføre den nåværende i hendene på en annen eier. Forretningsvurdering kan også utføres for å forbedre kvaliteten på selskapets ledelse, for å identifisere mulige mangler i styringssystemet. Et annet alternativ er å tiltrekke investorenes oppmerksomhet i tilfelle det ikke er nok arbeidskapital, eller selskapet har satt oppgaven med å utvide markedet, som et resultat av at det er behov for ytterligere midler. Virksomhetsvurdering kan foretas ved søknad om lån - det er hun som som hovedregel fungerer som rettesnor for å ta beslutning om utstedelse av lån i bank.

Bedriftsverdier

Hvilke typer verdier er involvert i verdsettelsen av foretak? Hvilke prinsipper brukes oftest her? Hovedtypene av verdier som er gjeldende i forhold til virksomhetsvurdering er marked og investering. I følge noen eksperter, vurderer muligheten for å kjøpe en bedrift,det er tilrådelig for partneren å fokusere på den andre retningen i analysen av de relevante prospektene. Siden en typisk "markedspris" for en bedrift er en indikator som ikke alltid snakker entydig om utviklingspotensialet til en bedrift. Men hvis vi snakker om å identifisere det, så kan nøkkelprinsippene for å beregne de nødvendige tallene være basert på:

- ved sammenligning av tilgjengelige indikatorer med de som er typiske for andre markedsdeltakere;

- om å studere virksomhetens konkurransefortrinn;

- på den subjektive visjonen til ekspertene som foretar vurderingen;

- om å studere påvirkningen av eksterne faktorer.

Når det gjelder å fastsette investeringsverdien til en virksomhet, kan de samme prinsippene gjelde, men i tillegg til dem er det også tillatt å bruke en rekke andre:

- modellering av oppførselen til fag som er involvert i virksomheten (påvirkning av faktorer);

- beregning av lønnsomhet (økning i markedsverdi over tid).

Spesifikke kostnadsindikatorer kan tilfredsstille en potensiell bedriftskjøper eller investor, avhengig av den estimerte størrelsen på investeringen i virksomheten og utsiktene for tilbakebetalingen. I mange tilfeller kan investeringer være av kredittopprinnelse. Verdien av den mulige fortjenesten skal ikke bare være forskjellig fra null, men også sikre betaling av renter til banken. Ytterligere retningslinjer for investorbeslutninger, bortsett fra indikatorer som gjenspeiler markeds- og investeringsverdien til virksomheten, kan være:

- den forventede bærekraften til virksomheten (evnen tilgenerere inntekter over tid);

- korrelasjon av tilbakebetalingsperioder med konkurrerende virksomheter (kanskje det er mer lønnsomt for en investor å investere i et annet selskap, og for en kjøper - å kjøpe det);

- nivå av tillit mellom partnere.

Kriteriene ovenfor kan være ganske subjektive. Derfor, i forretningspraksis, er markeds- og investeringsverdien til en virksomhet parametere, selv om de er viktige, men ikke alltid blant de viktigste.

En annen mulig faktor er kostnadene for den type arbeid knyttet til evaluering av en virksomhet for investering eller et mulig kjøp. Hvis studiet av foretaket kan ledsages av betydelige investeringer som ikke innebærer reell fortjeneste (for eksempel å kontakte eksterne eksperter, revisorer og analytikere), er det sannsynlig at investoren eller den potensielle kjøperen av virksomheten vil foretrekke å ikke forholde seg til et bestemt firma.

Eiendomsvurdering

Det vil være nyttig å studere hva slags eiendomsverdi er, samt hvilke tilnærminger som implementeres for å vurdere den. Men først, som i tilfellet med virksomhet, la oss definere målene som forfølges av deltakerne i sivilrettslige transaksjoner av tilsvarende type. Behovet for å studere eiendomsverdier, samt å henvende seg til en takstmann, oppstår i følgende hovedsaker:

- det er en transaksjon for salg av en leilighet, kontor, annen bygning eller lokaler;

- selskapets eiendeler er evaluert;

- størrelsen på skattegrunnlaget bestemmes i form av eiendomgebyrer.

Selvfølgelig kan det i praksis være flere grunner til eiendomstakst. For eksempel blir det i noen tilfeller nødvendig å bestemme typer estimerte kostnader i tillegg til de grunnleggende prosedyrene. Eller - som et alternativ - å vurdere eiendom for å overføre den til statens behov.

Eiendomsvurderinger

Vi bemerket ovenfor at hovedtypene for bedriftsverdi er marked og investeringer. Når det gjelder eiendom, kan de samme parameterne undersøkes, men som regel kommer en rekke andre i tillegg. Nemlig - objektets matrikkel- og forsikringsverdi. I noen tilfeller fastsettes også avvikling. Vi har allerede vurdert funksjonene for å bestemme markeds- og investeringsverdien ovenfor. Når det gjelder eiendom, er de generelle prinsippene og metodene generelt lik de som brukes ved verdivurdering. De brukes bare når de er mer tilpasset spesifikasjonene til det relevante markedet: "konkurranse" erstattes av "stat" (nivået på reparasjon, etterbehandlingsmaterialer og dets kvalitet, etc.), "lønnsomhet" - av det forventede " stiger".

La oss nå studere hvordan tallene for matrikkel-, forsikrings- og avviklingsverdiene beregnes. Alle av dem har noen detaljer. Hver type fastsatt verdi fra de listede er preget av funksjoner når det gjelder verdsettelsesmetoder. Vurder dem.

Hvis vi snakker om matrikkelverdien av fast eiendom, så legger takstmannen metodikken til grunngjenspeiles i relevante lovkilder, anbefalinger fra Finansdepartementet og andre avdelinger med ansvar for praktisk bruk av relevant informasjon om bolig. I noen tilfeller kan kriterier som er spesifikke for å bestemme markedsverdien til et objekt også brukes. Ulike teknisk dokumentasjon kan studeres.

Dersom oppgaven er å fastsette forsikringsverdien av fast eiendom, så styres i dette tilfellet som regel takstmannen hovedsakelig av markedsmetoder, men justert for det faktiske innholdet i salgs- og kjøpstransaksjonen. For eksempel, hvis en person kjøper en leilighet på et boliglån, kan kun lånebeløpet inkluderes i forsikringskostnaden. Og i dette tilfellet kan tilsvarende grunnlag for å beregne beløpet i henhold til kontrakten med forsikringsselskapene være lavere enn hvis netto markedsverdi av leiligheten ble lagt til grunn.

Boliglån er et eksempel på et markedssegment der likvidasjonsverdien av et objekt kan være praktisk t alt betydelig for subjekter av sivilrettslige transaksjoner. Dersom for eksempel en person eller organisasjon ikke oppfyller vilkårene for å betale tilbake et lån, vil banken sannsynligvis beslutte å selge den pantsatte eiendommen. Selv før de signerer en avtale om å behandle et lån, kan en finansinstitusjon ønsker å analysere utsiktene for avviklingskomponenten i prosjektet.

Merk imidlertid at noen eksperter anser det som upassende å bruke begrepet "likvidasjonsverdi" i forhold til eiendomstransaksjoner i samhandling med banker. Sakdet faktum at panteavtalen som standard ikke innebærer obligatorisk overføring av leiligheten til bankens eie - det er kun et sikkerhetstiltak for et lån. Mens i sin rene form, innebærer likvidasjonsverdien beregningen av prisen som eieren av et objekt (for eksempel en virksomhet) vil kunne selge eiendommen sin til (f.eks. på grunn av foretakets konkurs). Derfor bør det aktuelle begrepet brukes med forsiktighet i forhold til eiendom.

Kostnad er en konstant verdi?

Mange moderne økonomer tror ikke. Med mindre vi snakker om en markedsøkonomi, der det er plass for mekanismen for fri prising basert på tilbud og etterspørsel. Uavhengig av hvilke typer verdi av varene som studeres, er hver av dem en variabel verdi, en omtrentlig retningslinje som partene i transaksjonen kan bruke på et bestemt tidspunkt. Det er selvfølgelig bransjer hvor volatiliteten til de relevante indikatorene er minimal - for eksempel markedssegmenter dominert av offentlige ordrer. Men dette er snarere et unntak. Evnen til å navigere i et skiftende kostnadsmiljø er en av de viktigste konkurransefordelene til enhver moderne virksomhet.